【保存版】デベロッパーとは？｜ビジネスモデル・業務内容を徹底解説

こんにちは、外資就活 コラムチームです。

就職希望業界人気ランキングでも上位に位置することが多いデベロッパー業界。
こちらの記事を読まれている方の中にも、デベロッパー企業を強く志望されている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

では、 デベロッパーの具体的な仕事内容 はどういったものでしょう。
「街づくり」のような漠然としたイメージは浮かんでも、具体的に説明できる方は案外少ないのではないでしょうか。

今回はそんな疑問を解消すべく、デベロッパーについて基礎的な部分から解説します。

デベロッパーとは

デベロッパーは大きな括りでは「 不動産業界 」に属しています。
不動産業界が扱う業務内容は、不動産の企画や開発、不動産の売買、開発後の物件の維持・管理など多岐にわたりますが、その中でもデベロッパーが担当するのは 「不動産の企画や開発」 の部分です。

では、「不動産の企画や開発」とは何でしょうか。
これはまさに皆さんのイメージ通り、「街づくり」です。

デベロッパーは街をよりよくするために、その街の将来像を描きます。
「そのためにはどんな物件が必要なのか」を考えることが、「企画」に当たります。
その「企画」を基にゼネコンや地権者などの多くの関係者を巻き込み、実際に建物を建てていきます。この過程が「開発」に当たるわけです。

そして開発が終わった後も、街の魅力を向上し続けるために商業施設であればテナントの管理、マンションであればイベントの企画などの運営業務を続けていきます。

デベロッパーには2種類ある

デベロッパーには大きく分けて

の2種類があります。

総合デベロッパー は、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、リゾートなどさまざまな種類の開発を行う企業のことです。働く魅力としては開発の規模が大きいことや、総合的な街づくりに携われることが挙げられるでしょう。

代表的な企業としては三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビルなどが挙げられます。

対して 専門デベロッパー は、特定の事業に絞って開発をしている企業のことです。
代表的な企業としては三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスなどがあります。入社前から携わりたいアセットの種類などが明確にある場合にオススメです。

ゼネコンとの違いは？

デベロッパーと近い業界で、ゼネコンをよく聞くかと思います。業務内容は違いますが、この2つは 協力関係 にあります。

ゼネコンでは、デベロッパーから依頼を受けて、建築予算を見積もり、建築工事を進行するのがゼネコンの役割です。時には、ゼネコン側でもデザインを担当したりする場合があります。

違いを簡単に説明したところで、ここからデベロッパーのビジネスモデル・業務内容に説明していきます。

デベロッパーのビジネスモデル

デベロッパーのビジネスモデルは非常にシンプルです。開発し、保有している物件を 「売却する」 か 「貸して利用料を得る」 かの2つです。

マンションをイメージするとわかりやすいですが、マンションを建てお客様に部屋を売る（分譲する）際に得られる収益と、お客様に貸す（賃貸）際に得られる収益があります。

商業施設やオフィスビルなどは基本的には賃貸形式です。ホテルやリゾートなどは、単純にお客様からの利用料と考えればいいでしょう。

最後に、具体的な仕事内容について解説していきます。

デベロッパーの業務内容

デベロッパーの業務内容は、開発プロジェクトの段階に応じて以下の四つに分類することができます。

今回は「ある総合デベロッパーA社が用地Bにオフィスビルを建てる」ことを想定してみましょう。

用地取得

用地の取得はプロジェクトの出発点です。用地があって初めて開発が進められます。

まずデベロッパーは、狙っている用地Bについてさまざまな調査を行います。「周囲にオフィスビルはあるのか」「どのような機能が求められるのか」「相場はどの程度が妥当なのか」など多角的な視野での分析が求められます。
そうした情報を元に用地Bの価値を最大化するプランを考え、採算に合うように用地Bを獲得するのです。

ここで知っておきたいのは、デベロッパーA社は、ただ お金を出せば用地を獲得できるわけではない ということです。多くのデベロッパーが用地取得の競合となるため、用地Bの地権者などとの強い信頼関係の構築が求められます。

ある総合デベロッパーの社員は「用地取得の際に大きな決断がなされ、大きなお金が動くので一番燃える」と語っていました。
この用地取得は仕事をする上でも最も力が入る瞬間なのかもしれません。

企画・開発

さて、無事に用地Bが獲得できました。

次は企画・開発の段階です。用地取得の段階で基本的なプランは完成しているため、外観や設計など、より具体的に緻密なプランを練り、開発を始めます。

開発が始まると、デベロッパーA社の業務は、ゼネコンや設計会社などさまざまな関係者がプロジェクトに関わる中でのまとめ役のような立場になります。スケジュール管理や収支管理など計画全体の管理です。

こうした場面ではリーダーシップやコミュニケーション能力が求められます。

営業

オフィスビルを建てただけでは意味がないので、企業としての収益を獲得するために賃貸もしくは売却を行う必要があります。
ビルの特性や企業との相性をうまく打ち出して、テナントを誘致することが営業の仕事になります。

管理・運用

また誘致して終わりではなく、その後の管理や運用もデベロッパーA社が行うことになります。複合型施設や商業施設である場合はイベントの企画なども行います。

管理・運用を行うことを通して、その街や施設の魅力を向上し続け、さらなる収益の獲得などに繋げます。
例えば、森ビルの場合六本木地区にて開発の強みを持っていますが、六本木ヒルズで祭りを開催するなどの取り組みを行い、地元住民や関係者との関係を築きながら六本木全体の魅力向上のための取り組みを行っています。

人気上位のデベロッパー各社の業務理解を深めるために

ここまでデベロッパーのビジネスモデルから具体的な業務内容まで詳しく解説してきましたが、「実際に働いたことがある訳でもないし、まだまだイメージが湧きにくいな・・」という方もいらっしゃると思います。

そんな方にオススメなのが、デベロッパー各企業の採用ページに掲載されている開発ストーリーです。
実際に開発に携わった社員の視点で描かれているものも多く、よりリアルに仕事を感じ取ることができますので今回は25卒学生に人気のデベロッパー5社について紹介します。

1. 三菱地所

TOKYO TORCH

三菱地所の採用ページには丸の内や日本各地、海外での開発ストーリーが社員の声と共に掲載されています。

こちらは大丸有エリアを中心としたTOKYO TORCHの開発に関するストーリーです。
第1弾プロジェクトに当たる常盤橋タワーについても社員目線から詳しく解説されており、大丸有エリアに強みを持つ三菱地所への理解を深めるためには必読です。

2. 三井不動産

MIYASHITA PARK

三井不動産の採用ページにはいくつかのプロジェクトについて取り上げ、担当者の開発への思いと共に掲載されています。

こちらは三井不動産が開発を手掛けた渋谷にあるMIYASHITA PARKの開発ストーリーです。
施設の屋上に大規模な公園を作るなど、三井不動産の大きな特徴である「挑戦心」が表れている物件の1つです。

3. 森ビル

虎ノ門エリア再開発STORY

森ビルではシリーズではなく、「虎ノ門エリアプロジェクト」が単発で紹介されており、一つのプロジェクトについて多くの社員がさまざまな視点で語っています。

森ビルは他の大手デベロッパー企業と異なり、「何もない状態からスタートした」という創業の歴史を持っており、六本木地区での地元住民や地権者との度重なる交渉など、「0から形を作り上げる」という精神を強く持っている企業です。
そのような企業文化・精神も理解することが出来るストーリーです。

4.東急不動産

広域渋谷圏（Greater SHIBUYA）のまちづくり

東急不動産のホームページでは、複数のプロジェクトや事業ごとの説明が乗っています。

「Greater SHIBUYA」は、渋谷駅を中心とした半径2.5km圏内を「広域渋谷圏」と定め、都市開発と魅力を向上させる取り組みの両面から渋谷のまちづくりを進めています

今までの歴史とこれからの展望を見ることができます。

5. 野村不動産

project story01 芝浦都市開発

野村不動産のホームページでは、四つのストーリーが紹介されています。

「芝浦都市開発」は同社の歴史の中でも最大規模の開発であるため、野村不動産を理解する上で重要な開発です。

デベロッパー内定のために

デベロッパーのビジネスモデルと業務内容についての理解を深めることが出来ましたでしょうか。
デベロッパーのビジネスモデルと業務内容を把握した上で各社のプロジェクト紹介ストーリーを読むと、各工程にはさまざまなドラマがあることがお分かりいただけると思います。

採用ページのコンテンツはついつい見逃してしまいがちですが、志望度を大きく上げるきっかけになったり、面接対策の材料になったり、デベロッパー各社の理解を深める上でためになることが多々あります。
特に採用人数が少ないデベロッパーにおいて、「なぜ他社では無くうちなのか？」ということについて深く聞かれます。
デベロッパー業界の全体像を掴んだ上で、各社の歴史や文化、開発などの理解を深めた上で選考に臨みましょう。

皆さんの就職活動が上手くいくよう願っています！