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ちゃんと説明できる?デベロッパーのビジネスモデル徹底解説

はじめに

こんにちは、外資就活ドットコム デベロッパーチームです。

冬インターンの選考時期である今、日系志望の皆さんは志望業界・志望企業の幅を絞り始めていらっしゃる頃ではないでしょうか。商社・広告代理店と並び日系難関業界であるデベロッパーを志望している方も多くいらっしゃることと思います。

では、「デベロッパー」の具体的な仕事内容はどういったものでしょう。
「街づくり」のような漠然としたイメージは浮かんでも、具体的に説明できる方は案外少ないのではないでしょうか。

今回はそんな疑問を解消すべく、デベロッパーについて基礎的な部分から解説します。


 

デベロッパーってそもそも何?? 「デベロッパーの概要と種類」

デベロッパーは大きなくくりでは「不動産業界」に属しています。
不動産業界が扱う業務内容は、不動産の企画や開発、不動産の売買、開発後の物件の維持・管理など多岐にわたりますが、その中でデベロッパーが担当するのは「不動産の企画や開発」の部分です。

では、「不動産の企画や開発」とは何でしょうか。
これはまさに皆さんのイメージ通り、「街づくり」です。

デベロッパーは街をよりよくするために、その街の将来像を描きます。「そのためにはどんな物件が必要なのか」を考えることが、「企画」に当たります。
その「企画」を基にゼネコンや地権者などの多くの関係者を巻き込み、実際に建物を建てていきます。この過程が「開発」に当たるわけです。

そして開発が終わった後も、商業施設であればテナントの管理、マンションであればイベントの企画などの運営業務を続けていきます。

デベロッパーには2種類ある

デベロッパーには大きく分けて

・総合デベロッパー
・専門デベロッパー

の2種類があります。

総合デベロッパーは、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、リゾートなどさまざまな種類の開発を行う企業のことです。働く魅力としては開発の規模が大きいことや、総合的な街づくりに携われることが挙げられるでしょう。

代表的な企業としては三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビルなどが挙げられます。

対して専門デベロッパーは、特定の事業に絞って開発をしている企業のことです。
代表的な企業としては三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスなどがあります。入社前からやりたいことが明確である場合にはオススメです。

次にデベロッパーはどのようにして利益を出しているのかを見ていきましょう。

デベロッパーのビジネスモデル

デベロッパーのビジネスモデルは非常にシンプルです。開発し、保有している物件を「売却する」か「貸して利用料を得る」かの2つです。

マンションをイメージするとわかりやすいですが、マンションを建てお客様に部屋を売る(分譲する)際に得られる収益と、お客様に貸す(賃貸)際に得られる収益です。
商業施設やオフィスビルなどは基本的には賃貸形式です。ホテルやリゾートなどは、単純にお客様からの利用料と考えればいいでしょう。

最後に、具体的な仕事内容について解説していきます。

デベロッパーの具体的な業務

デベロッパーの業務内容は、開発プロジェクトの段階に応じて以下の四つに分類することができます。

・用地取得
・企画・開発
・営業
・管理・運用

今回は「ある総合デベロッパーA社が用地Bにオフィスビルを建てる」ことを想定してみましょう。

用地取得

用地の取得はプロジェクトの出発点です。用地があって初めて開発が進められます。

まずデベロッパーは、狙っている用地Bについてさまざまな調査を行います。「周囲にオフィスビルはあるのか」「どのような機能が求められるのか」「相場はどの程度が妥当なのか」など多角的な視野での分析が求められます。
そうした情報を元に用地Bの価値を最大化するプランを考え、採算に合うように用地Bを獲得するのです。

ここで知っておきたいのは、デベロッパーA社は、ただお金を出せば用地を獲得できるわけではないということです。多くのデベロッパーが用地取得の競合となるため、用地Bの地権者などとの強い信頼関係の構築が求められます。

ある総合デベロッパーの社員は「用地取得の際に大きな決断がなされ大きなお金が動くので、一番燃える」と語っています。仕事をする上でも最も力が入る瞬間なのかもしれません。

企画・開発

さて、無事に用地Bが獲得できました。

次は企画・開発の段階です。用地取得の段階で基本的なプランは完成しているため、外観や設計など、より具体的に緻密なプランを練り、開発を始めます。

開発が始まると、デベロッパーA社の業務は、ゼネコンや設計会社などさまざまな関係者がプロジェクトに関わる中でのまとめ役のような立場になります。スケジュール管理や収支管理など計画全体の管理です。

こうした場面ではリーダーシップやコミュニケーション能力が求められます。

営業

オフィスビルを建てただけでは意味がないので、賃貸もしくは売却を行います。ビルの特性や企業との相性をうまく打ち出して、テナントを誘致することが営業の仕事になります。

管理・運用

また誘致して終わりではなく、その後の管理や運用もデベロッパーA社が行うことになります。複合型施設や商業施設である場合はイベントの企画なども行います。

より深く業務を知るには

デベロッパーの業務の解説は以上になりますが、「まだまだ具体的な働き方のイメージができないな……」といういう方もいらっしゃると思います。

そんな方にオススメなのが採用ページに載っている開発ストーリーです。実際に開発に携わった社員の視点で描かれているものが多く、よりリアルに仕事を感じ取ることができますのでいくつかご紹介します。

三井不動産

プロジェクトストーリー 01室町東三井ビルディング

三井不動産の採用ページには六つのプロジェクトが紹介されています。これは、そのうちの一つで三井不動産が進める「日本橋再生計画」の最初のプロジェクトになった、「室町東三井ビルディング」についての話です。

三菱地所

special talk CHALLENGE 東京駅前常盤橋プロジェクト

三菱地所では“CHALLENGE”や“JAPAN”などテーマ別にさまざまなプロジェクトを紹介しています。「東京駅前常盤橋プロジェクト」は2027年に竣工予定の日本一高い高層ビルを含む大規模な開発計画です。

野村不動産

project story01 芝浦都市開発

野村不動産のホームページでは、四つのストーリーが紹介されています。「芝浦都市開発」はまだ着工が始まっていない開発ではありますが、同社の歴史の中でも最大規模の開発であるため、読み応えがあります。

森ビル

虎ノ門エリア再開発STORY

森ビルではシリーズではなく、「虎ノ門エリアプロジェクト」が単発で紹介されており、一つのプロジェクトについて多くの社員がさまざまな視点で語っています。

おわりに

いかがでしたか。
デベロッパーの業務内容を把握した上で各社のプロジェクト紹介を読むと、各工程にはさまざまなドラマがあることがお分かりいただけると思います。

採用ページのコンテンツはついつい見逃してしまいがちですが、志望度を大きく上げるきっかけになったり、面接対策の材料になったり、自分自身のためになることが多々あります。
ぜひ、すべてのプロジェクトに目を通してみてください。
それでは引き続き、就活頑張ってください!

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